Comment réduire le coût d'une succession Show
Des droits de mutation réduits grâce à une donation ou donation-partage avec réserve d'usufruit Les prérogatives du propriétaire peuvent être séparées en deux groupes et ainsi être exercées par deux personnes différentes : d'un côté l'usufruit, qui est le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus et de l'autre la nue-propriété, qui est le droit de disposer du bien. On parle de démembrement de propriété. Ce dispositif est souvent utilisé pour une donation ou donation-partage : seule la nue-propriété du bien est donnée, le donateur conservant l'usufruit du bien donné. La donation est alors dite « avec réserve d’usufruit ». Cette technique permet au donateur de conserver la jouissance du bien (droit de l’utiliser et d’en percevoir les loyers), tout en réalisant la transmission de son patrimoine. Sur le plan fiscal, l’avantage est la limitation des droits de mutation à payer. En effet, la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur de la propriété entière, selon l'âge de l'usufruitier. Cette valeur est donc forcément moins élevée que la valeur en pleine propriété. Elle est déterminée selon un barème fiscal fixé par la loi et figure dans le tableau ci-dessous.
Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint au profit des donataires qui deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans droit de mutation à acquitter en complément. Les droits de mutation sont donc calculés, au moment de la donation, uniquement sur la valeur en nue-propriété (valeur moindre que la pleine propriété). Prenons le cas, par exemple, d’une personne de 70 ans souhaite donner un bien immobilier à son fils. Ce bien vaut 200 000 euros. Si cette personne donne le bien à son fils en pleine propriété, les droits de mutation à payer seront calculés sur la valeur totale, soit sur 200 000 euros. En revanche, si la personne ne donne que la nue-propriété du bien à son fils, les droits de mutation à acquitter seront calculés sur 120 000 euros seulement, ce qui correspond à la valeur en nue-propriété du bien (soit 200 000 * 60/100). Pour approfondir le sujet, Vous vous posez de nombreuses questions au sujet de la succession ? Simplifiez-vous la vie, trouvez le bon notaire au bon endroit ! Je trouve un notaire L’usufruit tel que défini dans l’article 578 du Code Civil est le « droit de bénéficier d’un bien dont la propriété est détenue par un autre ». L’usufruit permet donc la jouissance d’un bien et dans le cas de la SCI, il s’agit d’un bien immobilier. La donation est dite « avec réserve d’usufruit » quand elle concerne uniquement la nue-propriété d’un immeuble. L’associé donateur se réservant l’usufruit. Quels sont les droits des associés de la SCI (Société Civile Immobilière)Les personnes physiques, associés de la SCI ne sont pas propriétaires des biens immobiliers gérés par la société civile. C’est la SCI qui est propriétaire du patrimoine immobilier apporté par les associés, ces derniers étant détenteurs de parts sociales dont le montant (en euros) est relatif à celui de leur apport au capital social. La possession de parts sociales constituant le capital social de la SCI donne aux associés :
En savoir plus sur la donation avec réserve d’usufruit : démembrement du droit de propriétéDans le cas d’une SCI et d’une donation avec réserve d’usufruit, l’associé cède la nue-propriété et se réserve l’usufruit de l’immeuble pour une utilisation personnelle ou pour une location afin de percevoir des revenus fonciers (loyers). Dans cette situation, l’administration française emploie l’expression « démembrement du droit de propriété« . Quelles sont les conséquences pour l’usufruitier ?L’usufruitier bénéficie du droit de jouissance du bien immobilier, soit pour son usage propre, soit pour la location et dans ce cas, il perçoit le montant des loyers (revenus fonciers). Note, la signature d’un bail commercial ou rural impose l’obtention de l’accord du nu-propriétaire, s’il ne l’obtient pas, l’usufruitier peut demander un acte de justice (article 595 du Code Civil). Si l’usufruit et la nue-propriété font l’objet d’une vente sans l’accord de l’usufruitier, ce dernier garde le bénéfice de la jouissance du bien. Si la vente a lieu selon le prix fixé par l’usufruitier et le nu-propriétaire, le montant de cette vente est partagé entre les deux parties. Dès la mise en place de l’usufruit, l’usufruitier a la charge de l’entretien de l’immeuble (petits travaux), les grosses réparations restant à la charge du nu-propriétaire (articles 605 et 606 du Code Civil). Si dans ce cadre, l’usufruitier apporte de véritables améliorations, il ne peut pourtant pas réclamer d’indemnités au terme de l’usufruit, même si la valeur du bien s’en trouve augmentée. ConclusionLa donation avec réserve d’usufruit peut être complexe à mettre en place sans avoir appréhendé le lexique du démembrement de propriété, le rôle de l’usufruitier et du nu-propriétaire, le régime fiscal et le calcul de l’imposition de chacun, les caractéristiques de l’usufruit viager (décès de l’usufruitier) et celles l’usufruit temporaire (usufruit dont le terme est fixé), etc. Les conseils d’un notaire, avocat, juriste ou de tout autre professionnel en mesure de rédiger un acte officiel de donation avec réserve d’usufruit, peuvent vous éviter des erreurs qui risquent de remettre en cause toute la procédure. (Crédit photo : istock) Qu'estSoit une donation de parts de SCI avec réserve d’usufruit, dans laquelle le donateur ne va céder que la nue-propriété du bien (le droit de disposer du bien), il con servera quant à lui, l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’en percevoir les revenus. Pour ce genre de donation on parle également de donation de parts de SCI en nue-propriété.
Quels sont les avantages d’une donation de parts sociales avec réserve d’usufruit?Dans le second cas, il peut s’agir d’une donation de parts sociales avec réserve d’usufruit. Cela permet de diminuer le coût des droits de donation, qui seront calculés en fonction de l’âge de l’usufruitier et de la valeur de la nue-propriété des parts (déterminée par application d’un barème légal).
Quels sont les avantages de la donation de parts d’une SCI?Cet acte, en principe irrévocable, s’avère une opération intéressante pour gratifier les enfants ou les petits-enfants par exemple. En effet, la donation de parts d’une SCI présente de nombreux avantages au niveau des formalités et du régime fiscal.
Comment séparer la nueIl est donc possible de séparer la nue-propriété des parts d’une SCI de l’usufruit de ces parts sociales. Pour des parts d’une SCI l’usufruit consiste par exemple dans l’encaissement du résultat net de la société distribué via les dividendes.
Quel est l'intérêt d'une donation avec réserve d'usufruit ?L'intérêt des donations avec réserve d'usufruit est de permettre d'anticiper une succession future tout en conservant, pour le donateur, l'usage des biens donnés. Elles permettent aussi de réduire les droits dûs à l'Etat.
Comment céder gratuitement ses parts de SCI ?La cession de parts de SCI à titre gratuit est constatée par écrit, comme exigé par l'article 1865 du code civil. L'acte peut être rédigé par acte sous seing privé ou par acte notarié.
PuisLorsqu'un associé décède, les parts qu'il détient sont transmises aux héritiers. Pour optimiser la succession avec une SCI, il est possible de faire un don de la nue-propriété de parts. Les associés vivants continuent de disposer de l'usufruit, et les parts ne sont transmises réellement qu'à leur décès.
Comment donner ses parts d'une SCI ?La principale formalité à connaître est l'obligation de réaliser cette donation par acte notarié. En effet, comme pour la cession de parts de SARL à titre gratuit, la donation de parts de SCI devant un notaire est obligatoire. Cette formalité est également valable lors d'une donation de parts de SCI entre époux.
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Donation de parts de sci avec réserve d usufruit
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