Vous avez choisi de louer vos biens en location vide et vous gérez sans agence (comme des milliers de bailleurs qui utilisent notre assistant de gestion locative). Vous allez voir que la déclaration des revenus fonciers est un jeu d’enfant avec un peu d’aide.
Il peut être intéressant pour vos revenus fonciers d’opter pour la déclaration des charges au réel car le forfait de charges au micro-foncier n’est que de 30%, contre 50% en micro-BIC LMNP.
Nous allons dans cet article vous rappeler les grands principes de la déclaration, avant de rentrer dans les détails sur le sujet un peu technique des charges déductibles.
- Régime réel ou régime micro-foncier ?
- Quels revenus fonciers déclarés en régime réel ?
- Quelles charges retenir en régime réel ?
- Comment déclarer ses revenus fonciers via la 2044 ?
- Comment imputer un déficit foncier ?
Régime réel ou régime micro-foncier ?
Différences entre les deux régimes
Lorsque vous louez un bien en location vide deux régimes sont possibles pour déclarer vos revenus fonciers nets, c’est-à-dire la différence entre les loyers perçus et les charges que vous avez eues : le régime réel ou le régime micro-foncier (forfaitaire).
Dans le cas du régime réel vous déclarez vos charges relatives à la location au réel, c’est-à-dire en déduisant de vos loyers perçus les charges que vous avez payées au titre du logement selon leur montant réel.
Dans le cadre du régime micro-foncier, une simplification déclarative vous est proposée puisque vous n’aurez pas à déclarer vos charges réelles, vous pourrez directement déduire un abattement forfaitaire de 30% de vos revenus fonciers(voir notre fiche sur le micro-foncier pour savoir quelle case remplir)
Ce système du micro-foncier est donc avantageux en termes de démarches, mais il est à privilégier uniquement si vos charges réelles sont inférieures à 30% du loyer perçu. Si tel n’était pas le cas vous auriez intérêt à choisir le réel.
Nous allons voir quelles sont les conditions d’éligibilité aux deux régimes.
Conditions d’éligibilité
| Inférieurs à 15 000€ | Possible sur demande | Automatique |
| Supérieurs à 15 000€ | Obligatoire | Impossible |
Si vos revenus fonciers annuels sont inférieurs à 15 000€ (loyer hors charges mensuel de 1250€) vous êtes donc automatiquement au régime micro-foncier avec un abattement forfaitaire de 30%.
Vous pouvez opter pour le régime réel mais vous devrez déclarer sous ce régime pendant 3 ans (notamment pour éviter une optimisation fiscale en cas de grosses charges locatives sur une année seulement).
Si vos revenus fonciers annuels dépassent les 15 000€ vous êtes automatiquement au réel.
Quels revenus fonciers déclarés en régime réel ?
Cette partie est assez simple, vous devez déclarer en ligne 211 les loyers perçus en 2021, quelle que soit la période d’échéance concernée (donc déclarez par exemple des loyers de 2020 versés en retard en 2021).
Sont notamment exclus de ces revenus fonciers :
- les loyers impayés
- les provisions pour charges locatives payées par le locataire
La partie recette de la déclaration est simple, pour rentrer dans les détails consulter la notice présente sur le site des impôts.
Quelles charges retenir en régime réel ?
Le calcul du revenu foncier imposable étant très simple en micro-foncier (70% des loyers encaissés), nous allons vous détailler ici le mode de calcul des charges en régime réel.
Le point crucial est évidemment de déterminer quelles charges sont déductibles et à quelle hauteur. Le code des impôts détaille plusieurs catégories de charges locatives déductibles.
Pour vous aider nous avons créé un tableur permettant de rentrer vos dépenses qui seront automatiquement affectées à la bonne case de la déclaration. En voici un aperçu
Frais d’administration et de gestion
case 221 de la déclaration
Rentrent dans cette catégorie au titre de dépenses réelles déductibles selon le site des impôts :
- les salaires et avantages en nature des gardiens et concierges
- les honoraires de gestion locative
- les honoraires d’agence pour la recherche d’un locataire et la signature d’un bail
- les honoraires d’un comptable
- les frais divers versés à des tiers pour administration de ses biens et son secrétariat (c’est le cas de nos frais de gestion locative en ligne)
- les frais de procédure contentieuses (avocats, huissiers)
- les autres frais de gestion divers tels que les frais de correspondance, de publicité, de papeterie, etc.
Dans ce dernier cas des frais divers de gestion, les charges sont déductibles pour un montant forfaitaire de 20€ par an et par bien.
Cas particuliers des frais de syndic
Les dépenses de gestion couvertes par la provision de charges de copropriété ne sont pas déductibles directement; elles le sont par le biais de la provision de charges de copropriété via un calcul séparé.
C’est notamment le cas des honoraires de syndic, qui sont donc bien déductibles.
Dépenses & Travaux
case 224 de la déclaration
Les dépenses et travaux engagés par le propriétaire sont déductibles des revenus fonciers quand il s’agit de d’entretien, de menues réparations ou de travaux d’amélioration.
Les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont quant à eux pas éligibles.
Comment définir le type de travaux ?
Le type de travaux étant crucial pour déterminer s’ils sont ou pas déductibles, l’administration fiscale a détaillé les définitions de chaque catégorie.
Dépenses d’entretien et de réparations déductibleLes dépenses de réparation et d’entretien s’entendent de celles qui correspondent à des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial.
Les dépenses d’entretien s’apparentent généralement aux dépenses de maintien en l’état de l’immeuble et les dépenses de réparation à celles dépassant les opérations courantes d’entretien et qui consistent en la remise en état, la réfection ou le remplacement d’équipements essentiels pour maintenir l’immeuble en mesure d’être utilisé conformément à sa destination.
Plusieurs exemples sont par ailleurs donnés pour illustrer ces travaux d’entretien et de réparation sur le site des impôts:
- Remise en état de la toiture
- Mise aux normes de l’ascenseur
- Ravalement de la façade
Les dépenses d’amélioration sont déductibles pour les locaux d’habitation uniquement (source BOFIP).
De nouveaux exemples sont fournis sur le site des impôts:
- Installation d’une porte automatique d’ascenseur
- Remplacement des canalisations au plomb
- Reprise des fondations de l’immeuble
Une définition plus générale est donnée, et permet de différencier ces travaux d’amélioration déductibles des travaux de reconstruction ou d’agrandissement non déductibles que nous verrons plus loin :
Travaux de reconstruction ou d’agrandissement non déductibleLes dépenses d’amélioration s’entendent, de manière générale, de celles qui ont pour objet d’apporter à un immeuble un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de cet immeuble.
Est notamment considérée comme ayant pour objet d’apporter à un local d’habitation un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier la structure de l’immeuble, l’installation initiale ou le remplacement par un équipement mieux adapté aux conditions modernes de vie : du chauffage central ; d’une salle d’eau ; d’une cuisine ; du tout-à-l’égout ; d’un ascenseur ; d’une antenne collective de télévision.
Il s’agit de travaux de construction ou démolition/reconstruction complète, d’augmentation des surfaces habitables d’un bien (transformation d’un garage ou de combles), ou des travaux de rénovation intérieure complète.
Voici des exemples de travaux d’agrandissement :
- Transformation d’un étage d’un immeuble ancien, qui a nécessité la démolition et la reconstruction de deux murs principaux de deux étages et des combles, les murs mitoyens et le rez de chaussée récemment réaménagé ayant pu, seuls être conservés
- Démolition de réfection des toitures, des planchers, des plafonds, des modifications substantielles des ouvertures existantes ainsi que l’aménagement des locaux suivant une disposition totalement différente entraînant un déplacement de l’ensemble des cloisons et aboutissant à la création de 47 pièces d’habitation, dans des immeubles qui n’en comportaient auparavant que 26
- Travaux effectués dans uns maison d’habitation qui ont consisté en une réfection complète des sols, des planchers et des plafonds, en la restructuration interne de l’habitation, par augmentation de 4 à 6 du nombre de pièces, ayant entraîné le remaniement des cloisons intérieures et le percement d’un certain nombre d’ouvertures extérieures
Comment évaluer les travaux déductibles ?
Comme nous l’avons vu dans la section précédente seuls les travaux d’entretien et de réparations sont déductibles.
Les travaux sont déductibles à proportion des dépenses réellement acquittées sur l’année fiscale – la référence est donc le paiement et non la facturation. L’intégralité des travaux et honoraires relatifs aux travaux est déductible. Sont également déductibles les acomptes payés sur une année fiscale donnée, même si les travaux sont versés l’année suivante.
Cas particuliers des dépenses locativesLes dépenses locatives, c’est à dire celles incombant au locataire (en direct ou que vous devriez lui refacturer) ne sont en principe pas déductibles. Il s’agit en pratique de l’entretien courant du logement, tel que le remplacement des joints de salle de bains ou la vidange de la fosse septique .
Ces dépenses locatives peuvent relever soit des charges locatives (voir la liste complète) ou des réparations locatives (voir la liste complète).
L’administration fiscale a néanmoins introduit trois exceptions pour considérer ses réparations locatives déductibles de vos revenus fonciers :
- les travaux liés à des vices de construction, des malfaçons ou des cas de force majeure
- les dépenses en vue de faciliter la relocation du bien : si vous décidez de vitrifier le parquet endommagé par le précédent locataire pour améliorer les chances d’en retrouver un nouveau, cette dépense est déductible
- les dépenses locatives (charges ou réparations telles que définies par les deux listes précédentes), avancées par le bailleur et non remboursées par un locataire indélicat sont déductibles au 31 décembre de l’année de son départ (case 225 de la déclaration)
Cas particuliers des travaux réalisés par le propriétaire
Dans le cas particulier ou le propriétaire réalise lui-même ses travaux, seul le coût des équipements et consommables (lavabo, peinture, protection, etc.) sont déductibles, il n’est pas possible de déduire la main d’oeuvre du propriétaire ou de ses proches l’ayant aidé (à part s’ils l’ont facturé par ailleurs via une entité séparée ou une prestation d’auto-entrepreneur par exemple).
Assurances
case 223 de la déclaration
Assurance loyer impayé
Les primes d’assurance loyer impayé (voir notre garantie à 2% seulement) que vous payez pour garantir vos loyers sont déductibles, ainsi que les frais annexes relevant de ces contrats et facturés par l’assureur ou le courtier : frais de dossier, frais de vérification des dossiers.
Sont a priori éligibles les garanties carence ou vacance locative que vous auriez pu souscrire via l’intermédiaire d’un gestionnaire immobilier (voir notre avis sur ces produits).
Assurance Propriétaire non Occupant (PNO)
L’assurance propriétaire non occupant (voir notre PNO à 63€/an seulement) couvre à la fois votre responsabilité civile de bailleur et les dégâts à vos biens qui ne seraient pas couverts par l’assurance multi-risques de la copropriété ou du locataire. Ces primes d’assurance sont déductibles.
Assurance emprunteur
Les primes d’assurance concernant le remboursement de votre éventuel emprunt immobilier sont déductibles. Elles sont néanmoins traitées comme des frais annexes des intérêts d’emprunt et doivent donc être déclarées selon les mêmes modalités (cf notre paragraphe sur les intérêts d’emprunts ci-après).
Emprunt immobilier
case 250 de la déclaration
Intérêts d’emprunt
Les intérêts des emprunts ayant servi à acquérir le bien sont déductibles. Le sont également les emprunts permettant de financer l’agrandissement, la reconstruction ou les travaux d’amélioration du bien en location (quand bien même les travaux d’amélioration en eux-mêmes ne sont pas déductibles).
Il est par ailleurs possible de déduire ses intérêts d’emprunt lorsque le bien a été initialement acheté pour devenir la résidence principale du bailleur qui a ensuite décidé de le louer.
Frais annexes
Sont également éligibles au titre de la déduction des frais d’emprunt immobilier les frais annexes facturés par la banque et notamment :
- les frais de dossiers
- les frais de cautionnement bancaire
- les primes d’assurance du prêt immobilier
Ne sont par contre pas déductibles les pénalités de remboursement anticipé de l’emprunt ou les pénalités en cas de retard de remboursement sur les échéances du prêt.
Taxe foncière
case 227 de la déclaration
La taxe foncière est évidemment déductible de vos revenus fonciers. Il est très probable que vous l’ayez payée, sauf peut être sur un logement neuf (plus d’infos sur notre fiche concernant la taxe foncière).
Charges et travaux de copropriété
cases 229 & 230 de la déclaration
Dans le précédent paragraphe sur les travaux et dépenses déductibles, nous supposions qu’il s’agissait de dépenses faites par le propriétaire qui doit se charger de leur ventilation (entretien, amélioration, etc.).
En copropriété la déclaration est plus simple car les charges communes générales et les travaux sont souvent payées par provision, puis régularisées à l’exercice suivant. Par ailleurs le syndic se charge de la ventilation en déductible / non déductibles.
Voici un exemple de relevé de charges de copropriété qui précisent bien chaque ligne :
Les charges sont néanmoins régularisées avec a minima 12 mois de décalage. Il se peut donc qu’en avril 2022 vous ne connaissiez pas encore les charges réelles de l’exercice 2021. Lors de votre déclaration il vous sera donc demandé de remplir l’intégralité des provisions pour charges payées en 2021 en case 229.
La régularisation de ces provisions se fera sur la prochaine déclaration d’impôts. En 2022 vous allez donc régulariser les provisions payées en 2020 et déclarées en 2021. La déclaration des revenus fonciers fonctionne donc avec un an de décalage concernant les provisions pour charges de copropriété.
Lorsque vous recevez le décompte définitif de charges de copropriété, plusieurs éléments vont être régularisés :
- sur les provisions payées en 2020, le montant réel fait apparaître un solde (positif ou négatif)
- sur ce montant réel, une partie sont des dépenses non déductibles (voir plus haut)
- sur ce montant réel, une partie doit être récupérée auprès du locataire et ne rentrera donc pas dans vos dépenses déductibles
Exemple Vous avez déclaré 3000€ de provisions payées en 2020 en case 229 votre déclaration 2021. Vous recevez début 2022 le décompte définitif de charges qui fait apparaître des dépenses réelles pour votre quote-part de 2500€, dont 400€ récupérables auprès du locataire et 200€ non déductibles.
En case 230 de votre déclaration 2022 vous allez donc régulariser en indiquant :
- 3000€ – 2500€ = + 500€ de surplus de charges à réintégrer
- auxquelles s’ajoutent 400€ de charges récupérables auprès du locataire
- auxquelles s’ajoutent 200€ de charges non déductibles
- soit un total de 1100€ en case 230
Comment déclarer ses revenus fonciers via la 2044 ?
Lors de la déclaration de vos revenus fonciers vous allez remplir en ligne les informations nécessaires à la complétion de la déclaration 2044 dont vous trouverez une capture d’écran ci-contre.
Ce formulaire de déclaration 2044 est également disponible sur le site des impôts directement mais normalement la déclaration en ligne des revenus vous remplira automatiquement les cases.
Vous retrouverez lors de la déclaration les différentes charges que nous avons détaillées dans la section précédente, par exemple les provisions pour charges payées en 2020 à la case 230 et la régularisation des charges de l’exercice 2019 à la case 231.
Pour vous aider nous avons créé un tableur permettant de rentrer vos dépenses qui seront automatiquement affectées à la bonne case de la déclaration. En voici un aperçu
Comment imputer un déficit foncier ?
Si vos charges sont supérieures aux loyers encaissés, vous avez un déficit foncier qui va réduire votre base imposable sur vos autres revenus, notamment sur vos salaires.
L’imputation du déficit foncier sur vos autres revenus est plafonnée et les modalités de calcul sont complexes, reportez-vous le cas échéant sur notre fiche complète sur le déficit foncier.
Sur votre déclaration 2044 le déficit foncier est à reporter en case 440 et 441, une indication vous précise par ailleurs dans quelles cases reporter ce déficit sur votre déclaration générale 2042.
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